01Il fatto
Chi paga i danni da infiltrazioni d'acqua se la casa nel frattempo è stata venduta? Con l'ordinanza n. 26902/2026 la Cassazione ha stabilito che ne risponde chi era proprietario quando il danno si è prodotto, anche se l'immobile è stato poi venduto più volte. Con l'ordinanza n. 26870/2026 ha confermato la responsabilità del condominio per infiltrazioni dovute a difetti costruttivi, dimezzando il risarcimento per la corresponsabilità del proprietario danneggiato. Con l'ordinanza n. 26117/2026 ha chiarito che l'illecito continua finché il difetto non è eliminato.
02La regola
Chi ha la custodia di un bene risponde dei danni che il bene provoca (art. 2051 c.c.) e, se il fatto dannoso è imputabile a più persone, tutte sono obbligate in solido al risarcimento (art. 2055 c.c.). Il condominio risponde anche dei vizi costruttivi originari dell'edificio quando non interviene per eliminarli. La sua responsabilità è autonoma rispetto a quella del costruttore e l'illecito è permanente, sicché la prescrizione non decorre finché dura la situazione dannosa. Resta aperta la tutela contro il costruttore per gravi difetti dopo la prescrizione dell'azione speciale dell'art. 1669 c.c. Con l'ordinanza interlocutoria n. 26951/2026 la questione è stata rinviata alla pubblica udienza, rimettendo in discussione l'indirizzo restrittivo seguito dal 2023.
03Cosa fare
- Per chi compra casa, chiedere all'amministratore, prima del preliminare, notizie scritte su infiltrazioni, vizi e liti in corso, e regolare nel contratto chi sopporta i danni già prodotti.
- Per chi vende casa, documentare lo stato dell'immobile e le infiltrazioni note, perché dei danni prodotti durante la proprietà si continua a rispondere dopo il rogito.
- Per condòmini e amministratori, far accertare origine e causa delle infiltrazioni e deliberare gli interventi senza ritardo, perché l'inerzia sul difetto genera una responsabilità propria del condominio.
Fonti: Cass., ord. n. 26902/2026 · Codice civile, artt. 1669, 2051 e 2055